Escriturar una casa no es opcional: el notario Eugenio Castañeda explica los riesgos de no hacerlo
Descubre cómo identificar el autosabotaje y tomar mejores decisiones con las claves que compartió Eugenio Castañeda en Martha Debayle en W. Una guía práctica para transformar tu vida.
Escriturar una casa no es opcional: el notario Eugenio Castañeda explica los riesgos de no hacerlo
En su visita a Martha Debayle en W, el notario Eugenio Castañeda, titular de la Notaría 211 de la Ciudad de México, advirtió que uno de los errores más frecuentes y más peligrosos en temas inmobiliarios es no escriturar una propiedad al momento de comprarla. Aunque muchas personas confían en un contrato privado, Castañeda aclaró que esto no te convierte en propietario legal.
Escriturar una casa / Witthaya Prasongsin
El verdadero dueño es quien aparece en la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Si no tienes ese documento, no tienes certeza jurídica, por lo que no puedes vender, heredar o proteger legalmente ese inmueble.
¿Por qué es indispensable escriturar?
El notario fue tajante: “Es la peor idea no escriturar lo que compraste inmediatamente”.Muchos evitan acudir al notario porque creen que así se ahorran impuestos, pero la realidad es que postergar este trámite puede derivar en:
- Demandas por propiedad
- Imposibilidad de vender
- Pagos de impuestos atrasados
- Procesos judiciales para regularizar
- Riesgo de perder la casa ante embargos o ventas fraudulentas
Por eso, la escritura funciona como un escudo protector.
Comprar con contrato privado: el riesgo más común
Castañeda explicó que un contrato de compraventa privado no es suficiente. Incluso si el vendedor realmente es dueño, este documento no impide que:
- El inmueble sea embargado
- Se venda a otra persona
- Esté hipotecado sin que lo sepas
- Existan gravámenes no declarados
Sin escritura, legalmente sigues “colgado de la brocha”.
Casa hipotecada / SimpleImages
Usufructo, nuda propiedad y herencias: lo que sí y lo que no se puede hacer
El notario también respondió dudas sobre herencias, usufructo y copropiedad.Por ejemplo, cuando un inmueble está dividido entre nuda propiedad e usufructo, la persona usufructuaria no puede vender ni modificar la propiedad sin autorización de quienes son legalmente los dueños.
En esos casos, solo los titulares de la nuda propiedad pueden decidir sobre la casa, lo que evita abusos o cambios unilaterales.
¿Cuánto cuesta escriturar en México?
De acuerdo con Castañeda, el costo total depende del valor del inmueble y del valor catastral.En la Ciudad de México existe un programa de descuentos llamado Jornada Notarial, aplicable a casa habitación menor a 1 millón de pesos.
En general, el costo de escriturar puede ir entre:
- 3% y 4% del valor del inmueble (casas de bajo valor)
- Hasta 6% para propiedades de mayor precio
Y más del 80% del total son impuestos, derechos y gastos, no honorarios notariales.
Entre esos gastos se incluyen:
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles
- Registro Público de la Propiedad
- Certificado de libertad de gravamen
- Constancias de no adeudo de agua y predial
- Uso de suelo
Un poder notarial NO sustituye una escritura
Otra consulta común: “Si tengo un poder notarial, ¿puedo vender?”. La respuesta es no, a menos que el poder sea para actos de dominio y aun así nunca reemplaza una escritura. Además, si la persona que otorgó ese poder fallece, el documento deja de ser válido.
Por ello, el notario fue claro: si no tienes el dinero para escriturar una propiedad, “no la compres”.
Un poder notarial NO sustituye una escritura / Witthaya Prasongsin
El notario como garante de certeza jurídica
Castañeda recordó que un notario no es solo un abogado, sino un funcionario investido por el Estado para dar fe pública. Una escritura pública correctamente inscrita es la prueba más sólida de propiedad, y solo un notario puede otorgarla.
Dale play y escucha la entrevista completa en: https://youtu.be/CDRlEQteB9c
